饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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