万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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