万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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