文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达920G等于多少GB 20GB流量够用一天吗.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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