万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)1ma等于多少a，1ua等于多少a价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

1ma等于多少a，1ua等于多少a　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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