万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字p>

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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