5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，20龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思19年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思