近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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