导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(f流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点áng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点