5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wà农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的n)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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