导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均没带罩子让捏了一节课感受人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居没带罩子让捏了一节课感受民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：<没带罩子让捏了一节课感受/p>

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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