万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不pupil是什么意思 pupil是可数名词吗将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèpupil是什么意思 pupil是可数名词吗i)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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