导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际氯化钾相对原子质量是多少，数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例氯化钾相对原子质量是多少，(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住氯化钾相对原子质量是多少，宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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