文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在1km等于多少米 1km是不是1公里

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(1km等于多少米 1km是不是1公里zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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