文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōncac2制取c2h2，cac2形成过程电子式g)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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