饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de康师傅是哪国的牌子？)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明(mín康师傅是哪国的牌子？g)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同康师傅是哪国的牌子？，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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