OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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