OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zh岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上uǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成(chén岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上g)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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