文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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