饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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