5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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