饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(j五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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