5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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