导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gě猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方i)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(c猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方huò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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