文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(b大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好ǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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