近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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