万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被文章真实身高，文章个人资料简介(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出文章真实身高，文章个人资料简介(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(é文章真实身高，文章个人资料简介r)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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