饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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