导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mí一立方分米一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤等于多少升 一立方分米等于多少斤n)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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