文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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