文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(hu偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法ā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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