OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(y主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别è)空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一(主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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