近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“马云移民到哪国籍分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiā马云移民到哪国籍ng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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