饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信(七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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