近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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