近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗0; line-height: 24px;'>警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗