5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月20斤是几kg 20斤是多少磅内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入220斤是几kg 20斤是多少磅7.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在20斤是几kg 20斤是多少磅于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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