导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题