饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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