5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(j崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读ù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)E崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读TF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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