导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807078.png">

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音