文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完三公分是多少厘米 三公分是多少毫米全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(j三公分是多少厘米 三公分是多少毫米iē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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