文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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