近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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