饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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