万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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