导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéngbno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhábno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗i)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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