5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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