万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(s西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？hí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhō西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？ng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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