5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？％；2021年，这一勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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